2026年1月，香港单月亿元以上豪宅成交26宗，涉资超53亿港元，比去年同期暴涨7倍，直接创了历史新高。
7倍——不是7%，是7倍。
同期内地是什么情况？2025年，北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%，但香港全年累计反弹了2%到4%，全国独一份。
很多人的第一反应是：香港房价都是内地一线城市的2.5倍了，凭什么还能涨？
这个问题问反了。真正该问的是：香港买房，赚的是哪门子钱？搞清楚这件事，才能理解这轮为什么涨，还能不能上车。
内地买房的逻辑是涨价：买进来，等升值，卖掉套现。这套逻辑在2021年之前跑通了，现在基本失效了。香港的逻辑不一样，核心是租售比。
目前香港住宅租售比普遍在3%到3.5%，按揭利率现在2%出头。买了房出租，租金可以覆盖月供，甚至略有盈余——这叫正现金流资产。
这件事在内地已经很难实现了。上海核心区租售比大概1.5%，深圳更低，按揭利率就算降了也还在3%以上。每个月倒贴，持有成本压死人，这是内地房产现在最大的问题。
所以香港这轮涨，不是在炒，是市场在重新定价一个能产生正现金流的资产。
嗅觉灵敏的钱最先行动。阿里巴巴和京东，2025年底两个月内豪掷超百亿港元，扫货香港核心区写字楼。机构级别的钱进场，往往意味着普通人还没想明白的事，它们已经想清楚了。
紧接着内地高净值人群跟进，尤其是江浙沪的企业主和中产家庭。不是因为香港便宜，而是内地的钱确实已经没有太好的去处。
房产在跌，银行利率一降再降，股市波动大，黄金涨了很多但没有现金流。比来比去，香港反而显出性价比了。
政策上还有两件事在同步发生。一是2024年2月香港全面撤辣，把之前打击炒房的额外印花税全部取消。撤辣前内地买家在港买房最高要多付30%的税，动辄几百万，现在直接省掉了。
二是高才通计划持续发酵，截至2025年底约26万名人才携家人已经抵港定居，这26万人要住的地方，是真实的居住需求。
人口流入、撤辣降门槛、正现金流，三件事叠在一起，这才是香港这轮楼市的真实底色。
内地这几年房产信仰的崩塌，本质上是单一资产配置的代价。很多人一辈子的钱全压在内地房产上，仓位重，市场一波动资产和现金流一起往下走。
所以我给自己定的原则是，每一类资产不超过30%。内地房产不超过30%，香港房产不超过30%。不是说香港一定涨，而是把鸡蛋分开放，不要让单一市场的风险把整个家庭压垮。
想清楚要配置，下一步就是怎么买。真正动手前，有三件事必须算明白——
首先是选区，核心区和新界价格差距很大，对应的租售比和流动性完全不同，要先想清楚买的目的是收租还是自住，目的不同，该看的盘完全不一样。
其次是把现金流账算出来，月供能不能被租金基本覆盖，不要靠升值预期撑着买入决策，升值是预期，租金才是落袋的钱。最后是汇款和按揭的路径，这是内地买家最容易踩坑的地方，流程不熟，一步走错代价很大。
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