
2026年1月,香港单月亿元以上豪宅成交26宗,涉资超53亿港元,比去年同期暴涨7倍,直接创了历史新高。
7倍——不是7%,是7倍。

同期内地是什么情况?2025年,北京跌了5%,上海跌了7%,深圳跌了8%,但香港全年累计反弹了2%到4%,全国独一份。
很多人的第一反应是:香港房价都是内地一线城市的2.5倍了,凭什么还能涨?
这个问题问反了。真正该问的是:香港买房,赚的是哪门子钱?搞清楚这件事,才能理解这轮为什么涨,还能不能上车。
内地买房的逻辑是涨价:买进来,等升值,卖掉套现。这套逻辑在2021年之前跑通了,现在基本失效了。香港的逻辑不一样,核心是租售比。
目前香港住宅租售比普遍在3%到3.5%,按揭利率现在2%出头。买了房出租,租金可以覆盖月供,甚至略有盈余——这叫正现金流资产。

这件事在内地已经很难实现了。上海核心区租售比大概1.5%,深圳更低,按揭利率就算降了也还在3%以上。每个月倒贴,持有成本压死人,这是内地房产现在最大的问题。
所以香港这轮涨,不是在炒,是市场在重新定价一个能产生正现金流的资产。
嗅觉灵敏的钱最先行动。阿里巴巴和京东,2025年底两个月内豪掷超百亿港元,扫货香港核心区写字楼。机构级别的钱进场,往往意味着普通人还没想明白的事,它们已经想清楚了。
紧接着内地高净值人群跟进,尤其是江浙沪的企业主和中产家庭。不是因为香港便宜,而是内地的钱确实已经没有太好的去处。
房产在跌,银行利率一降再降,股市波动大,黄金涨了很多但没有现金流。比来比去,香港反而显出性价比了。
政策上还有两件事在同步发生。一是2024年2月香港全面撤辣,把之前打击炒房的额外印花税全部取消。撤辣前内地买家在港买房最高要多付30%的税,动辄几百万,现在直接省掉了。
二是高才通计划持续发酵,截至2025年底约26万名人才携家人已经抵港定居,这26万人要住的地方,是真实的居住需求。
人口流入、撤辣降门槛、正现金流,三件事叠在一起,这才是香港这轮楼市的真实底色。
内地这几年房产信仰的崩塌,本质上是单一资产配置的代价。很多人一辈子的钱全压在内地房产上,仓位重,市场一波动资产和现金流一起往下走。

所以我给自己定的原则是,每一类资产不超过30%。内地房产不超过30%,香港房产不超过30%。不是说香港一定涨,而是把鸡蛋分开放,不要让单一市场的风险把整个家庭压垮。
想清楚要配置,下一步就是怎么买。真正动手前,有三件事必须算明白——
首先是选区,核心区和新界价格差距很大,对应的租售比和流动性完全不同,要先想清楚买的目的是收租还是自住,目的不同,该看的盘完全不一样。
其次是把现金流账算出来,月供能不能被租金基本覆盖,不要靠升值预期撑着买入决策,升值是预期,租金才是落袋的钱。最后是汇款和按揭的路径,这是内地买家最容易踩坑的地方,流程不熟,一步走错代价很大。
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